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刘凤义、杨善奇:我国住房问题的政治经济学分析

 

 

201612月召开的中央经济工作会议明确指出“房子是用来住的、不是用来炒的”。中央对住房商品的清晰定位,明确了我国住房的性质,这为下一步化解房地产库存、抑制住房价格指明了方向。过去一段时期,我们的住房调控政策总是在两难之间徘徊:为了“去库存”,就要通过取消限购来增加购买需求;但在增加市场需求同时,又引起新一轮的房价上涨,使真正刚性需求的购房者陷入买不起房的困境。造成这种两难选择的根本原因,是因为我们对住房商品的性质定位不清晰造成的。

关于我国房地产出现“高库存、高房价”的现象,学界的诸多研究大多是从供给或者需求两个角度来进行分析的。从需求角度分析的观点认为:随着我国城市化的推进,大量农村人口向城市转移,从而带来了巨大的潜在住房需求。如陆铭、欧海军等就认为城市化引带来的住房需求是推高城市房价的重要原因。另外,金碚认为住房作为一种保值增值的财富产品,也激发了城市富裕阶层的投资和投机欲望,对财富的狂热追求,刺激了房价大幅上涨。况伟大发现当投机性需求占主导时,上期房价越高,房价波动越大。为了保障国民经济的平稳运行,中央政府开启限购政策,遏制了住房需求,最终就导致了住房出现库存。从供给角度分析的观点认为地方政府驱动的房地产供应体制是产生住房库存的根源。由于我国实行分税体制,地方政府为了获取“土地财政”,与房地产开发商之间形成某种暗合谋,共同推高房价,以此获得晋升机会。如刘美平研究发现,地方政府与私有垄断开发商之间的暗合谋作用、私有垄断开发商之间的明合谋势力和政府的管制软化等是形成房价虚高的主要原因。龚剑、孟婕认为1990年代中期至今,中国房地产业形成了地方政府同房地产企业和金融机构结成非正式的增长联盟,推高了房价,阻碍了其他社会群体从房地产业的发展中获益。上述两种视角的考察都有一定的道理,但我们认为,仅仅从市场供给和需求层面研究住房问题,还是没有抓住问题的本质。住房作为一种商品不同于一般商品,它具有价值大、使用价值周期长的特点,而且是人们生存发展的必需品。因此,对住房问题的分析不能仅仅考虑由购买力形成的市场需求,还必须考虑需求背后的社会群体特征。我们认为住房商品的基本属性是满足家庭劳动力再生产基本需要,离开这个基本出发点,仅仅从市场供求关系分析住房价格问题,进而制定调控政策,就等于缘木求鱼。正如恩格斯在《论住宅问题》中指出的,“在现代社会里,这个问题(指住宅问题)同其他一切社会问题的解决办法是完全一样的,这就是靠经济上供求的逐渐均衡来加以解决。这样解决了之后,问题又会不断产生,所以也就等于没有解决。”基于此,本文将从马克思主义政治经济学关于劳动力再生产理论和“需要”理论出发,结合我国住房市场化以来住房领域企业所有制结构的变化特点,分析我国“高库存,高房价”问题的具体原因,并提出相应对策。

 

一、住房的满足“客观需要”和劳动力再生产的双重属性

 

我们认为,研究住房问题首先要区别一对范畴,即“需要”和“需求”。在西方主流经济学中,没有“需要”和“需求”概念的区别。因为西方主流经济学核心理论是均衡价格理论,均衡价格是供给曲线和需求曲线相交形成的均衡点。然而,供求关系只反映市场层面交换中的数量关系,不反映数量背后消费群体的结构和阶级属性。正如马克思指出的:“调节需求原则的东西,本质上是由不同阶级的相互关系和它们各自的经济地位决定的……这里再一次表明,在供求关系借以发生作用的基础得到说明以前,供求关系绝对不能说明什么问题。”在马克思主义政治经济学的视阈内,“需要”和“需求”是有区别的,“需要”是指人们生产生活中的客观需求,在英文中相当于“Need”;而“需求”则是在市场交换行为中,有购买能力和购买欲望就能满足的需要,在英文中用“Demand”或“Want”表示。为了便于区分,我们可以把这两个概念用“客观需要”和“市场需求”来区别。虽然马克思没有明确提出这对范畴的区别,但我们从马克思政治经济学有关方法和思想中可以体会出这两个范畴的不同含义,在这个意义上,我们也是对政治经济学范畴的一种拓展。比如,关于商品的使用价值概念,马克思主义政治经济学所说的使用价值是指商品的有用性,这里的“有用性”是从商品能够满足人们某种需要的客观性上说的,与人们的主观心理感受没有关系,比如一台冰箱,无论你是否购买它,都不影响它作为冷藏或者冷冻食品的客观功能。但在西方主流经济学中,商品的使用价值被称之为“效用”,商品效用大小取决于消费者的主观评价,进而影响消费者的决策。总体来说,“客观需要”这个范畴与是否真实的需要有关;而“市场需求”这个范畴则与想不想买、能不能买得起有关,即使买了也不一定是真正的客观需要,但却构成了“市场需求”。

住房作为一种特殊商品,首先,它是满足“客观需要”的。正如2016年中央经济工作会议所指出的“房子是用来住的、不是用来炒的”。社会上无论哪个阶级、阶层的人,也无论他们是买房还是租房,都必须要有居住的场所,在这个意义上说,拥有住房是人的基本生存权的体现。其次,住房商品的生产受土地稀缺性的限制,因此住房既是必需品,也很容易成为投资品和投机品。最后,住房一旦进入投资品和投机品的商品序列,满足“客观需要”和满足“市场需求”这两种不同性质的行为就明显显现出来。假如社会上有100万套住房,从满足客观需要的角度看,可以满足100万个家庭居住,但从满足市场需求的角度看,可能只满足10万个家庭的购买力。作为投资或投机品,一个家庭可能购买无数套住房,只要他有钱、政策允许。而住房商品一旦进入这个系列,带来的后果必然是住房价格不断被抬高,形成房地产价格泡沫,真正需要住房的工薪阶层,无力购买住房,导致一极是可以凭借购买商品房投资或投机的“房姐”们,另一极则是承受沉重住房贷款负担的“房奴”们,最终破坏实体经济的发展,引发金融危机。

有人说房地产行业是拉动经济增长的重要产业,应该大力发展。这种说法要具体分析:房地产行业包括建筑部分和土地及商品房买卖部分,住房建筑是一种生产行为,要消费钢筋、水泥等生产资料和劳动力,住房装修也同样消费相关的生产资料和劳动力,因此,住房建筑和装修会拉动实体经济增长。马克思曾经指出“建筑投机的真正主要对象是地租,而不是房屋。”这是因为,土地、住房的买卖不同于住房的建筑,土地没有价值,土地价格是虚拟价值的货币表现,它依据地租、银行利息率和供求关系等因素确定。因此,土地市场和价格往往受政府调控。如果土地价格任由市场自发调节,就很可能会造成土地价格虚高,形成泡沫。住房买卖在理论上的市场价格也是有基础的,即土地成本加上建筑成本加上建筑商的平均利润。现实住房的市场价格围绕这一价格基础上下波动,其中引起波动的最主要力量就是市场需求。构成住房需求的主要是两类人:一类是为了使用价值的“客观需要”者,另一类是为了投资和投机的“市场需求”者。前者购买住房的货币是“作为货币的货币”,而后者购买住房的货币则是“作为资本的货币”。从人数来讲,前者远远大于后者,但从货币量来讲,后者远远大于前者。市场只相信金钱的力量,所以房价会因为大量货币资本的进入而不断上涨。在这个过程中,工薪阶层用于买房的工资也被迫卷入“资本化”浪潮。显然这种工资被迫“资本化”现象不是劳动者的幸运,而是劳动者的不幸。在这个过程中,假如一套住房按照正常土地成本加上建筑成本加上平均利润是100万,但市场投资或投机力量可以使之上涨到500万,这虚高出来的400万,除了在GDP上表现为经济的高速增长之外,对经济发展本身已经没有什么实际意义了。

在西方经济学看来,住房商品本来就属于投资品或者投机品,这种认识显然是错误的,这是资产阶级经济学家的住房观。从资本所有者的观念看,住房的确可以作为投资品或者投机品,但从劳动者的角度看,住房就是家庭劳动力再生产的必需品。因为劳动者的收入是工资,是维持家庭劳动力再生产的收入,不是劳动者的资本。有人会说,住房是耐用消费品,具有保值增值功能,所以,即使工资购买的住房,也可以视为投资品而不是消费品。对于普通劳动者来说,住房是投资品这种说法本质上就是一种欺骗,因为住房涨价和升值,完全是“虚拟价值”,对居住者来说基本没有意义。假设一个工人五年前花50万元买了一套房子,现在由于房价上涨,这套房子已经上涨到200万元,对这个工人本人来说有什么实际意义呢?他如果卖掉这套房子,表面看赚了150万元,但如果他不让自己的居住条件下降,再买同样的房子还是要花至少200万元,考虑到贷款利息,可能会付出更多。如果这个工人有两套房,就可以卖掉一套赚150万元,但一旦有这种行为,工人的身份可能就不是工人了。对于只有一套住房的这个工人来说有意义的地方就在于,与现在买房的工人相比,他庆幸自己在五年前就买了房子,否则自己也可能买不起房或者成为“房奴”。由此可见,住房价格上涨,从劳动者阶级来看,没有什么实际利益可言。

住房作为家庭劳动力再生产的组成部分,是不是就是劳动者个人和家庭的事,因此完全由市场来解决呢?在这个问题上,西方主流经济学和政治经济学的认识方法也不同:西方主流经济学是个人主义分析方法,它认为无论是工人还是资本家都是理性的“经济人”,他们的行为都是按照最大化原则行事。工人追求最大化工资,资本家追求最大化利润,天经地义。就购买住房来说,无论是居住、还是投资或投机,都是在收入约束条件下个人理性选择的结果。政治经济学方法则是唯物史观和唯物辩证法,它认为劳动力再生产既具有个人性质,也具有社会属性,因为劳动力既是推动生产力进步最活跃的要素,也是再生产一定社会生产关系的阶级基础。住房对工人来说是一种特殊商品,不仅需要工人自己和家庭来解决,还需要企业、社会、政府以适当的方式进行参与,以确保家庭劳动力再生产不受影响。正常的、合理的住房生产必须使它全部顺利地进入消费过程,而不是进入投资或投机领域。如果生产出来的大量住房,劳动者阶级却无力购买,这必然造成资源浪费和劳动力再生产受到影响。正如马克思所指出的,“产品只是在消费中才成为现实的产品,例如,一件衣服由于穿的行为才现实地成为衣服;一间房屋无人居住,事实上就不成其为现实的房屋;因此,产品不同于单纯的自然对象,它在消费中才证实自己是产品,才成为产品。”

住房作为基本消费品,在社会生产的任何阶段上,都应该预先在社会基本需要得到满足后,再合理安排其他非基本需要的生产。然而在市场经济中人们对住房商品的使用价值考察完全价值化了,从而掩盖了住房产品最基本满足劳动力再生产的重要意义。在市场经济条件下,如果住房供求完全由市场自发调节,按照特定生产关系下资本增殖的需要进行资源配置,必然导致住房商品的“客观需要”与“市场需要”之间的严重偏离,进而造成社会大多数人的住房客观需要无法得到满足,阻碍劳动者劳动力再生产的顺利进行,引发严重的经济和社会问题。

 

二、我国住房问题产生的原因分析

 

随着市场经济的发展,我国房地产经济越来越具有虚拟性,购买住房的投资和投机行为越来越成为其主要形式。正如有学者指出的:“房地产价格的波动性表明房地产不仅仅是一般消费品或耐用消费品,而更多地成为一种投资工具,从而决定房地产价格的不只是由建筑及土地成本决定的供给和消费者效用决定的需求,更重要的是投资于房地产所能带来的预期收益和资产升值的潜力,这正体现了房地作为虚拟资产的特性。”

住房基本功能是满足需要,是维持家庭劳动力再生产的必要保证,但资本的逐利性决定了其关注的重点是房地产开发能不能实现利润最大化,而非满足劳动者生活需要。房地产企业为追求利润,必然会把建筑高档房放在首位。这是因为,首先,与销售中低档房相比,高档房购买者对价格缺乏弹性,开发商可以通过提高价格获得更多利润。然而,在一定时期,土地用于城市住宅开发的面积是一定的,如果按照市场需求而将大部分面积开发为用于投资或投机的住房或者奢侈性住房,势必会挤占满足普通劳动者住房空间;其次,投机者对于高档住房的房价不敏感,价格缺乏弹性,这就导致市场中住房价格会普遍高于其正常的价值水平,出现远远高于普通劳动者工资的高价房。但住房又是工人生活必需品的一部分,这样大多数劳动者就不得不压缩其他方面的消费支出,以此来满足个人和家庭的住房基本需求,长期看房价过高会严重制约社会消费及对一系列相关产业的拉动作用。因此,住房过度依赖市场化,使大量住房被少数富裕阶层的投机者占为己有,这不仅拉高了住房的价格,也使得住房变为少数人通过收取高房租和拉高房价出售来进一步剥夺劳动者工资收入的工具,从而导致我国城市住房呈现“高库存、高房价”病态化现象。总体来看,导致我国目前住房问题的根源既有来自市场过程中生产关系变革这一深层原因,也有来自体制方面的原因,同时加上住房商品特殊属性共同导致的。

1.住房领域的生产和流通过度市场化是导致我国住房问题的深层原因

何干强,易淼、赵磊等学者曾经指出,住房领域生产关系的过度调整,是导致我国住房问题的重要原因,本文同意这种认识。我们认为,住房领域的所有制调整本质上是过度市场化的表现,加之住房买卖价格完全依赖市场机制,是造成问题的深层原因。

1990年代中期住房市场化体制改革推行以来,住房领域生产关系已经发生深刻调整,我国城市住房体制逐渐从“福利分房体制”转变为建房、住宅私有化的“住宅私有体制”。“住宅私有体制”下住房主要是由私营企业操作房屋建筑与销售,这就形成了基本由私商供房、私人购房的市场供求机制。应该说市场机制的引入迅速推动了我国住房建设的发展,商品性住宅施工面积仅从2000年的65897万平方米增至2014年的726482万平方米,增加了11倍多。城镇居民的人均住房面积也由1978年的不足7平方米,增加到2010年的31.6平方米。但是也要看到,住房领域的生产关系也同时发生了深刻变革,房地产企业的私营化程度大幅提升。私营房地产开发企业数量从2000年的17170个增加到2014年的92264个,占房地产开发企业的总数比重也从2000年的62.9%上升到2014年的97.9%。可以看出,我国房地产开发商基本上是私有制企业。与之相反,公有制企业的数量急剧下降,2000年为10133个,占比37.1%,而2014年公有制开发企业仅剩下1933个,占比下降到了2.1%。从总体来看,公有制房地产企业占比已经微乎其微,对市场的控制能力基本丧失。

随着住房商品化和市场化的推进,私营房地产开发商无疑增加了房地产市场的活力,刺激了广大居民的住房消费,大大改善了人民的住房条件。但在以私营开发商企业为主的市场机制下,追求剩余价值,实现资本价值的自我增殖是其首要目的,否则就会被其他市场主体所淘汰。在成本一定的情况下,私营房地产开发商就具有极力推高房价的倾向,房价越高,其资本增值越多,剩余价值越多在市场竞争中就越有利。另外,住房领域生产关系过度调整进一步恶化了劳资关系,房地产业的蓬勃发展,吸引了大量农民工进城。农民工属于弱势群体,议价能力较弱,合同签署率很低,2015年农民工合同签署率只有36.2%。在这种情况下,房地产开发商会极力压低农民工工资、减少农民工住房、保险等生活开支,拖欠工资现象也时有发生。2015年建筑业农民工被拖欠工资的比重为2%,较上年提高0.6个百分点,明显高于其他农民工集中的行业。尤其是在2008年农民工工资被拖欠比例达到4.1%,劳资冲突事件异常频繁。农民工阶层收入状况的恶化,进一步扩大了生产和消费之间的矛盾。国家统计局2016年农民工监测报告显示,外出农民工中,在单位宿舍居住的占28.7%,比上年提高0.4个百分点;在工地工棚居住的占11.1%,下降0/6个百分点;在生产经营场所居住的占4.8%,下降0.7个百分点;与他人合租的占18.1%,下降0.3个百分点;独立租赁居住的占18.9%,提高0.4个百分点;乡外从业回家居住的占14%,提高0.7个百分点;在务工地自购住房的农民工比例为1.3%,提高0.3个百分点。可以看出,在外出农民工群体中只有1.3%的人有能力购买住房,18.9%独立租赁居住,其余绝大部分人的居住需求并未得到很好的满足。

有人可能会有这样的疑问:难道国有企业生产住房,就不会抬高房价吗?我们的回答是不一定,因为企业所有制的性质与房价之间没有必然联系。我们通过对我国住房生产企业所有制结构变化的分析,旨在说明住房是一种特殊性商品,把住房的生产和流通完全市场化,必将造成住房价格膨胀、供求结构严重失衡的局面。目前,在我国城市中不是没有足够住房,而是没有足够的提供给低收入阶层的住房。以剩余价值为导向的私营企业,也不愿意专门为中下收入阶层提供小面积、小成本、低利润的廉价住房。一方面是生产能力的迅速膨胀,另一方面是大量新入城劳动者的基本住房需要得不到满足,导致整个房地产市场结构性失衡,大量高端商品住房无法出清,堆积代售,各地涌现“鬼城”。问题的关键首先在于政府对住房商品的政策定位,而国有企业参与住房生产在保证执行政府政策定位和对住房市场和价格管控方面,可发挥不可替代的作用,对此我们将在下文分析。

2.地方政府行为的企业化是助长住房问题的直接因素

为了理顺中央和地方的关系,加强中央的调控能力,1994年我国进行了分税制改革。分税制改革充分调动了中央、地方的积极性,增强了中央宏观调控能力,理顺了中央和地方财政收入的分配关系。随着时代的发展,一些问题也逐渐暴露出来,尤其是中央和地方财权与事权不匹配问题。分税制改革后19952014年间,中央财政收入占比明显增加,而财政支出占比却越来越少。1995年中央财政收入比重为52.2%,而支出占比只有29.2%;到2014年中央财政收入占比虽然下降为45.9%,但其支出占比也下降到了14.9%20年间中央政府的财政收入占比虽然下降了6.3%,但其支出却减少了将近一半。与此相反,地方政府的财权与事权的偏差却越来越大。1995年地方财政收入占比为47.8%,但是财政支出占比却高达70.8%,差额为23%。到2014年,地方财政收入占比为54.1%,上升了6.3个百分点;但财政支出占比却提高到了85.1%,地方政府“财权”与“事权”偏差进一步扩大为31.1%,提高了8.1个百分点。

虽然,中央政府会通过转移支付形式将一部分财政收入划拨给地方政府,但远远满足不了地方政府对资金的需要。在以GDP为指挥棒的官员考核机制下,地方官员围绕GDP展开激烈的晋升锦标赛。自1980年代起,随着国有土地使用权获准出让、转让后,卖土地获得的收入逐步成为补充地方财政支出的重要来源。于是逐渐形成了卖地-土地财政-基础设施投资-房价上涨-GDP增加-官员晋升这样的循环怪圈,一些地方政府就像企业追逐利润一样,去追逐土地买卖,短时间内迅速推动了GDP的增长,但同时也形成了土地依赖症,这一问题在实体经济平均利润率快速下滑的经济危机期间显得尤为突出。2003年房地产开发商土地成交价只有4889亿元,2008年经济危机后增幅明显加大,2014年已经上升到10020亿元。

土地买卖依赖症的惯性迫使地方政府不愿意做以满足需要为目的的住房建设工程,因为这类工程虽然也是以市场机制为基础,但由于不能让市场任意抬高房价,带有类似于“准公共产品”的性质,这对地方政府收入和官员升迁没有太大的激励。因此,人们看到的是廉租房、经济适用房等民生建设工程迟迟难以推进,房价调控犹犹豫豫,刚性政策难以落到实处。数据表明,1998年经济适用房开工面积占所有房地产开发企业新开工住宅面积的比例为20.83%,而到2010年这一比例就下降到了3.79%

3.住房异化为资本拜物教性质在社会意识形态领域起到推波助澜作用

从利润率平均化一般规律看,在市场竞争的作用下,全社会的各个行业会逐渐形成一个平均利润率。随着生产力水平发展,资本有机构成提高,平均利润率有趋向下降的趋势,商品的市场价格就有随生产力水平提高而呈现下降的倾向。住房商品如果是为了提供使用价值、满足“客观需要”,而不是投资或投机品,也应该遵循利润率平均化规律。随着住房行业生产力发展,平均利润率随资本有机构成提高而下降,住房商品的价格应该呈现下降趋势才对。即使考虑到土地稀缺性,只要“房子是用来住的、不是用来炒的”,房价就不应该上涨速度如此之快,因为工资本身的上涨不会拉动房价的飙升。而一旦住房被资本化,则性质完全不同,资本追逐利润最大化,房价炒得越高,对资本越有利,尤其是在实体经济不景气的时期。

2006年开始,房地产行业平均利润率已经开始高于实体经济部门的平均利润率,并且二者之间的利润率差距还有进一步拉大的趋势。2013年实体经济上市公司的平均净销售利润率为5.7%,而房地产业上市公司平均利润率高达14.6%,是实体行业上市公司平均利润率的2.56倍。巨大的利润率差距吸引了来自其他行业和民间游资的注入,这就进一步助推了房价。房价的升高再一次拉升利润率,这样既使得房地产行业获取了高昂的超额利润,又满足了投机资本自我增殖的要求。

住房领域之所以能够长期维持价格上涨而没有呈现出利润率平均化的趋势,就在于住房商品天然扎根于土地,天生具有一定的空间垄断权。凭借这种垄断权,住房投机者就可以任意攫取来自生产领域和流通领域由劳动者创造的剩余价值。在投机者眼里,住房商品天生就具有价值增殖的神秘性质,那些“为了赚钱而不可缺少的中间环节”“为了赚钱而必须干的倒霉事”都是不存在的,根本不用通过生产过程就可以带来价值增殖。只要将住房商品买入,它就像梨树的属性是结梨一样生出新的价值,通过将房屋高价出售或者收取房租的形式就可以将新价值收入囊中,这样资本拜物教性质在住房商品虚拟化中达到了十分强烈的程度,住房自身演变成了价值增殖的源泉,成了能够带来收入的神秘物。于是,整个实体经济出现虚拟化的态势,“脱实向虚”现象越来越严重,金融风险越来越大,一旦房地产泡沫破裂对整个国民经济的打击有可能是毁灭性的。另外,对于具有住房基本需求刚性的广大劳动者而言,房价泡沫无疑是雪上加霜。因为他们不得不面临更高的房价和房租,成为这场资本赌博游戏中最无辜的受害者。为了实现更多的价值“增殖”,投机者必然会大量囤积住房,这些住房根本不是为了居住只是为了待高价出售大赚一笔,从而造成城市住房高空置率、高库存。2015年我国城市住房空置率已经达到46%,已经突破41%的严重空置界限,并依然呈现上升的势头。我国房地产去库存压力巨大,2015年我国商品房广义库存量达到32.3亿平方米,去化周期延长为30.2个月,远远超出18个月的合理上限。

由此可以看出,“高库存”“高房价”是以利润最大化为导向的住房过度市场化的必然结果。即使在房地产库存出现严重过剩的情况下,房地产企业宁愿把过剩的住房像“倒掉牛奶”一样闲置浪费,也不愿意降价销售来满足广大劳动者的住房基本需求。

 

三、回归住房满足“客观需要”属性,推进住房市场健康发展

 

我国社会主义制度下社会生产的目的是要通过大力发展市场经济提高生产力发展水平和创造更多经济剩余,使我们的经济朝着共享方向发展。中央提出的“房子是用来住的,不是用来炒的”,这也是释放出把住房引向共享发展的重要信号。在社会主义市场经济中,毫无疑问住房要借助市场机制来配置,但这不意味着市场会自动满足客观需要住房的人。国内外实践经验都证明:住房的生产和流通过度依赖市场,必然造成严重的经济社会问题。那种仅仅停留在市场供求关系层面进行的各种房地产宏观调控政策,只能是治标不治本,很难达到预期的效果。因此,要认识和解决住房问题必须回归社会主义住房属性的本质,通过发挥政府的管控职能和社会主义生产关系的引导作用,使住房真正实现满足客观需要的目标。

(一)回归住房满足客观需要本质属性,发挥国有企业在住房市场中的导向作用

住房具有特殊性,是任何社会家庭劳动力再生产的基本条件。我国是社会主义国家,共享发展是社会主义的内在属性,住房既是社会主义劳动者家庭劳动力再生产的基本需要,也是社会主义共享发展的内在要求,因此,在社会主义市场经济中,回归住房“满足需要”,是我国住房政策的基本取向。住房政策回归到这个基本属性后,住房的生产、住房的数量和价格的调控也就找到了根本的理论基础,也会避免那种把住房作为支柱产业、甚至作为新经济增长点的错误做法。

在明确了住房的“满足需要”的社会属性基础上,对住房的生产商也就自然有了约束。房地产商作为市场主体,要在建房和卖房中盈利是正常行为,但把住房作为投资品和投机品去生产和盈利,就是不正常的。要通过市场手段抑制这种行为,就需要发挥国有企业的积极作用。国有企业本身就肩负着维护全体人民的根本利益、为满足需要进行生产的责任,同时国有企业也肩负着驾驭、引导和克服市场经济中生产无政府状态的责任。作为独立市场主体的国有企业为了维护百姓住房利益,在房价过高时可以通过增加住房供给来调节住房市场价格或提供充足的低价住房保障广大劳动者的住房基本需要。当然,从目前我国房地产市场化推行的结果看,国有房地产企业没有发挥其应有的作用,对房地产市场的调控能力基本丧失,对整个房地产市场的驾驭和控制能力也大大削弱,并且在某种程度上已逐渐被资本主导的利润最大化观念所左右。据中原地产研究部统计资料显示,2016年前5个月,全部地产市场总价超过15亿元的105宗高价地块,成交总价为3288.2亿元,其中有52宗被国企获得,合计成交金额达1785.8亿元,占比为54%,其中央企共缔造出15个“地王”。因此,住房领域生产关系的调整,不是简单地增加国有房企的数量和占比,更不是回到以前的福利分房制度,而是要以市场机制为基础,建立多种所有制房企共存的综合住房供应体制,提高国有房企控制力、引导力,发挥政府的管控职能,强化各类性质房企的社会责任,鼓励、引导私营房地产企业生产更多劳动者买得起的住房。

(二)继续增加保障性住房的投资和供给,合理匹配地方财权与事权

在坚持社会主义市场经济改革方向、充分激发市场活力、满足多层次住房需求的同时,政府必须摆脱企业化行为,为发展有利于劳动力再生产的住房体系“补好位”,重点发展公共租赁住房,加快建设廉租住房,实施各类棚户区改造,为面临住房困难的群众提供基本住房保障。虽然,国务院在1994年《关于深化城镇住房制度改革的决定》中就规定建立“以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用房供应体系”。然而,从1998年开始,国家安居工程就没有再提了,因为一些城市地方政府不愿意划拨土地,税费减免用于民生工程,甚至一部分开发商和政府官员鼓吹“安居工程”不仅“冲击房地产市场”,并且“减免政策意味着政府补贴,减少财政收入”,加重地方财政负担。从2007年开始,国务院在《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中将“住房问题”明确列为“重要的民生问题”,并承认“城市廉租住房制度建设相对滞后,经济适用房制度不够完善,正常措施还不配套,部分城市低收入家庭住房还比较困难”,逐步意识到我国住房过度商品化的缺陷,即完全依靠住房市场化不可能完全解决中低收入阶层的刚性居住需求。自2010年以来,中央政府及其组成部门开始反思房地产业过度市场化的思路并明确表示“房地产不能作为城市经济支柱产业”。然而,针对保障房建设任务,各级地方政府其实是抵触的。抵触的理由主要有两点,一是借口土地供应紧张,实则不愿放弃土地巨大的商业价值,去增加用于保障房建设的土地;二是借口融资困难,实质还是不想放弃土地的机会收益。必须改变以往仅仅以“GDP”作为考核依据的评价体系,加重民生指标在官员晋升考核中的比重,完善考核体系,调动地方官员建设民生工程的积极性。进一步推进税制改革,合理匹配地方财权与事权,真正将民生保障工作落到实处。

(三)坚决打击住房投机需求,适时转变住房上涨预期

近年来关于我国住房价格是否存在泡沫的争论不绝于耳,目前看来这种争论已经毫无意义。事实已经表明,我国城市住房价格已远超民众购买能力,用国际较为常用的房价收入比指标来看,最近十几年来我国住房收入比一直超出合理区间,基本维持在7以上,在2009年更是到达8.1的峰值,而合理的房价收入比应为36倍。另外,如果考察全国不同收入阶层房价收入比,中低收入阶层的房价收入比值可能高达2030倍左右。住房价格泡沫化主要是由投机活动导致的,而价格预期和购买能力两个因素对投机活动具有决定性作用。从事投机活动的住房购买者大都是剩余价值的享有者或者具有较高收入的劳动者阶层,往往在满足自己和家庭基本需要之后还有经济剩余,在缺少其他投资渠道时,就会把剩余资金投入到房市,这种投机性质的购买行为,只会引起房价上涨和社会财富再分配效应,而没有实质性的财富创造意义。并且在这个力量失衡的游戏中,广大劳动者肯定是最终接盘者和受害者。因此,必须坚决打击住房投机行为。另外,房价预期对具有购买能力的投机者来说具有较强的引导效应,因此,必须打破我国房价“只涨不跌”的神话。20002014年我国商品房价格年均增长7.8%,除了2008年下降1.65个百分点外,其他年份均保持上扬的趋势,并且在2009年房价强势反弹,上涨了23.18%。在经历2013年最严限购令以后,面对经济下行压力,最近房价开始松动,城市房价一路高歌猛进。因此,政府必须采取措施适时改变房价走势,调整投机者预期,引导投机资本有序抽离房市。

(四)培养“以租代购”的住房模式,发展专业化住房租赁市场

受传统“无房不家”观念的影响,无数家庭奋斗一生就为买房,实现“住有所居”的中国梦,这一点从我国居民住房拥有率上就能体现出来。根据2012513日发布的《中国家庭金融调查报告》称,目前中国自有住房拥有率高达89.68%,远超世界60%左右的水平,如美国为65%,英国为70%,日本为60%。另外,在受访的3996个城市户籍家庭中,有3412.36个家庭拥有各种类型的自有住房,自有住房拥有率为85.39%;农村更高达94.6%。在拥有住房数量方面,城市户均拥有住房1.22套;农村户均拥有住房1.15套。居民的买房信念也是拉动我国房价上涨的一个重要原因,从侧面也反映出我国住房租赁市场与住房销售市场发展的失衡。当前我国城市住房市场一方面是房价居高不下,另一方面大量住房闲置。如果通过合理政策将这些大量闲置住房转化到住房租赁市场中,能在很大程度上缓解城市劳动者的住房问题。这方面可以借鉴德国的经验。德国目前住房自有率只有42%,低于大部分发达国家的水平。低住房自有率导致德国培育了一个欧盟国家中规模最大的住房租赁市场,政府保护租客利益的严格规定起到了重要作用:一方面,对住房租赁市场实行租金管制制度,租金上涨的幅度根据通胀水平和历史租金水平而定,不能随意改动。另一方面,德国政府高度保护租客权利,只要租客按时支付房租且行为良好,房东就没有权利解除租赁合同。租金价格的稳定以及租房期限的长期化,使劳动者对租房和买房有着相同的稳定预期,增加其安全感,这对城市外来打工人口相当重要。与之相比,我国住房租赁市场还不够完善,市场秩序还比较混乱,出租房屋没有相关标准,造成出租房屋乱象丛生。因此,规范和完善租赁市场,让百姓放心、安心租房居住,是今后房地产市场发展的重要内容。

 

 

来源:《当代经济研究》2017年第3

网络编辑:岚河水

发布时间:2017-08-05 09:09:00